Собственици, ползватели и наематели: кой какво дължи

„Аз съм наемател — защо да плащам за входа?" и „Наемателят живее там — защо аз да плащам за ремонта?" са два от най-честите спора в етажната собственост. ЗУЕС дава ясен отговор, но той минава през три законови роли — собственик, ползвател и обитател — които често се бъркат. Тази статия ги подрежда.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа на ЗУЕС е ДВ бр. 82/29.09.2023 (с части в сила до 31.12.2024); последвана от технически изменения (ДВ бр. 81/2024 и ДВ бр. 49/2025). За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Трите роли по ЗУЕС

Дефинициите са в § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС:

Къде е наемателят? В ежедневието наемателят често се нарича „ползвател", но по ЗУЕС това са различни неща. Ползвател е само носителят на вещно право на ползване. Договорът за наем е облигационно, а не вещно основание — затова наемателят е „обитател" по смисъла на закона.

Кой какво плаща (чл. 6 ЗУЕС)

Задълженията са изброени в чл. 6, ал. 1 ЗУЕС — за собствениците. Ключова е т. 9: разходите за ремонт, реконструкция, основен ремонт и обновяване на общите части, както и вноските във фонд „Ремонт и обновяване", се плащат от собствениците съразмерно с идеалните части.

За другите две роли законът предвижда:

• Ползвателите (чл. 6, ал. 2) имат същите задължения като собствениците с изключение на т. 9 — освен ако със собственика не е уговорено друго;
• Обитателите (чл. 6, ал. 3) имат същите задължения с изключение на т. 9 — без възможност за друга уговорка.

* Освен ако между собственика и ползвателя не е уговорено друго (чл. 6, ал. 2).

Разходите за управление и поддържане се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства (чл. 51, ал. 1) — тоест наемателите участват в тях наравно с всички живущи. Подробно за двата вида вноски и законовия минимум за фонда (≥1% от МРЗ месечно) — в статията Такси и фонд „Ремонт и обновяване".

Кой участва в общото събрание

Правата в управлението също се степенуват (чл. 5 ЗУЕС):

• Собствениците участват пълноправно — свикват събрание, гласуват всички решения.
• Ползвателите (чл. 5, ал. 2) участват в управлението, с изключение на определени решения (по чл. 11, т. 7 и 10).
• Обитателите (чл. 5, ал. 4) участват само със съвещателен глас — могат да присъстват и да се изказват, но не гласуват.

Наемател може да гласува само ако собственикът го е упълномощил по общите правила — вижте Общо събрание на собствениците.

Крайната мярка: изваждане от сградата (чл. 45 ЗС)

Общото събрание може да реши изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е" ЗУЕС) — по реда на чл. 45 от Закона за собствеността.

Основания (чл. 45, ал. 1 ЗС) — лицето:

• използва или допуска помещенията му да се използват по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди; или
• систематически нарушава правилника, решенията на общото събрание за вътрешния ред или добрите нрави.

Ред:

1. Писмено предупреждение от управителя (чл. 45, ал. 2 ЗС) — задължителна предпоставка; решение без него е незаконосъобразно.
2. Ако нарушението продължи — решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от 75% от идеалните части, оставащи след приспадане на частите на изваждания; той не участва в гласуването (чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС).
3. Изваждането е за определен срок, но не по-дълъг от 3 години.
4. Изпълнение: въз основа на влязлото в сила решение управителят може да поиска заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК (чл. 46 ЗС).

Често объркване: изваждането е по чл. 45 от Закона за собствеността, а не по ЗУЕС. Чл. 45 ЗУЕС беше съвсем друга разпоредба (за общинската регистрация на сдруженията) и е отменен от 31.12.2024 г. (ДВ бр. 82/2023) — отмяната не засяга института на изваждането.

Често задавани въпроси

Наемателят плаща ли за ремонта на покрива? Не — разходите за ремонт и обновяване са задължение на собственика, съразмерно с идеалните части (чл. 6, ал. 1, т. 9). Наемателят като обитател дължи разходите за управление и поддържане.

Наемателят „ползвател" ли е по ЗУЕС? Не. Ползвател е само лице с вещно право на ползване (§ 1, т. 6). Наемателят е обитател (§ 1, т. 5).

Може ли наемателят да гласува на общо събрание? Не — обитателите имат само съвещателен глас (чл. 5, ал. 4). Може да гласува единствено като пълномощник на собственика.

Може ли наемател да бъде изваден от сградата? Да — чл. 45 ЗС се прилага за собственик, ползвател или обитател: след писмено предупреждение, с решение на ОС (≥75%), за срок до 3 години.

Кой дължи вноските, ако апартаментът е празен? Задълженията по т. 9 (ремонти, фонд) остават за собственика по идеални части. За разходите за поддържане законът предвижда облекчения при отсъствие — вижте Такси и фонд „Ремонт и обновяване".

Чести грешки и заблуди

• ❌ „Наемателят е ползвател." Не — ползвател по ЗУЕС е само носителят на вещно право на ползване. Наемателят е обитател.
• ❌ „Наемателят дължи вноски за фонд „Ремонт и обновяване"." Не — задълженията по чл. 6, ал. 1, т. 9 са на собственика. За ползвател (вещно право) може да се уговори друго; за обитател — не.
• ❌ „Наемателят няма никакви задължения към входа." Има — всички задължения по чл. 6, ал. 1 без т. 9: плаща поддръжката, спазва правилника и решенията на общото събрание.
• ❌ „Изваждането от сградата беше отменено с промените в ЗУЕС." Не — отменен е чл. 45 ЗУЕС (регистрационна разпоредба). Изваждането по чл. 45 ЗС си действа.

Източници

• ЗУЕС — консолидиран текст (чл. 5, 6, 11, 17, 51; § 1 ДР): mrrb.bg · caselaw.bg
• ЗУЕС, чл. 6 (задължения на собственици, ползватели и обитатели): caselaw.bg
• ЗИД на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. (§ 20 — отмяна на чл. 44–47 ЗУЕС): Държавен вестник
• Изваждане на собственик, наемател или ползвател (чл. 45 ЗС): kgmp-legal.com · pravenanaliz.eu
• Наемателите и ЗУЕС: tomovi.org

Актуално към юли 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС и ЗС.