Общи части на сградата: какво включват и кой отговаря за тях

Стълбището, покривът, асансьорът, входната врата — „общите части" са в основата на почти всеки спор в етажната собственост. Кой е длъжен да плаща за асансьора? Може ли собственик на партерен апартамент да откаже да участва? Може ли изобщо да се „откажеш" от общите части? Тази статия отговаря на тези въпроси според закона.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа на ЗУЕС е ДВ бр. 82/29.09.2023 (с части в сила до 31.12.2024); последвана от технически изменения (ДВ бр. 81/2024 и ДВ бр. 49/2025). За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Какво са общите части (чл. 38 ЗС)

Общите части са дефинирани не в ЗУЕС, а в чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС). Общи на всички собственици са:

• земята, върху която е построена сградата, и дворът;
• основите, външните стени, вътрешните разделителни и носещите стени, колоните, трегерите, плочите и гредоредите;
• стълбите и площадките;
• покривите и комините;
• външните входни врати на сградата;
• главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;
• асансьорите и водосточните тръби;
• жилището на портиера;
• и всичко друго, което по естество или по предназначение служи за общо ползване.

Последната точка е важна: изброяването не е изчерпателно. Ако нещо в сградата служи на всички — то е обща част, дори да не е споменато изрично.

Два вида общи части: по естество и по предназначение

Правото разграничава две категории:

Разликата има практическо значение: за общите части по естество никакво решение не може да ги „извади" от общата собственост, докато тези по предназначение могат да сменят функцията си.

Може ли собственик да се „откаже" от общите части?

Не. Това е една от най-разпространените заблуди — собственик заявява, че „се отказва" от асансьора, стълбището или двора, за да не плаща за тях.

Такъв отказ няма правно действие. Делът в общите части е неразривно свързан със собствеността върху самостоятелния обект (апартамента): не може да се прехвърли отделно от него, нито да се изостави. Който притежава апартамент в сградата, притежава и съответния дял от общите части — заедно със задълженията, които произтичат от това.

Законът отива и по-далеч: съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС „Общите части не може да се делят". Дворът, стълбището или таванът не могат да се „поделят" между собствениците — те остават общи, докато съществува етажната собственост. (Съдебната практика допуска изключение единствено за общите части по предназначение, които със съгласието на всички собственици могат да загубят този статут.)

Кой плаща за общите части — и на какъв принцип

ЗУЕС разделя разходите за общите части на два вида с различен принцип на разпределение:

Подробно за двата вида вноски, фонд „Ремонт и обновяване" и законовия минимум — в статията Такси и фонд „Ремонт и обновяване".

Асансьорът — най-честият спор

Асансьорът е изрично посочен сред общите части в чл. 38, ал. 1 ЗС. От това следват два практически извода:

1. Собствениците на ниски етажи нямат автоматично право да не плащат. Партерът и първият етаж често настояват, че „не ползват асансьора и няма да плащат за него". Законът обаче не предвижда такова автоматично освобождаване — асансьорът е обща част на всички собственици, независимо от етажа.

2. Освобождаване е възможно само с изрично решение на общото събрание. Извън автоматичните законови освобождавания (напр. деца под 6-годишна възраст за разходите за поддържане — чл. 51, ал. 2), всяко друго облекчение — включително за ниските етажи — изисква изрично решение на общото събрание. Как се свиква и гласува събранието — в статията Общо събрание на собствениците.

Често задавани въпроси

Асансьорът обща част ли е? Да — изрично изброен в чл. 38, ал. 1 ЗС, наред с покрива, стълбите, основите и главните инсталации.

Живея на партера — длъжен ли съм да плащам за асансьора? По закон нямате автоматично право на освобождаване. Общото събрание може да реши да освободи или облекчи ниските етажи, но без такова изрично решение задължението остава.

Мога ли да се откажа от дела си в общите части, за да не плащам? Не. Отказът няма правно действие — делът в общите части следва собствеността върху апартамента и не може да се прехвърли или изостави отделно.

Кой решава дали да се ремонтира покривът? Общото събрание. Разходът за ремонта се разпределя между собствениците по идеални части (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС).

Какво става, ако някой не плаща своя дял? Вноските подлежат на принудително събиране по съдебен ред. Вижте Невнесени вноски.

Чести грешки и заблуди

• ❌ „Отказвам се от асансьора/двора и не дължа нищо." Отказът от общи части няма правно действие — задължението остава.
• ❌ „Не ползвам асансьора, значи не плащам за него." Законът не предвижда автоматично освобождаване по етаж; облекчение е възможно само с изрично решение на общото събрание.
• ❌ „Ремонтът на покрива се дели на човек." Не — ремонтът и обновяването се разпределят по идеални части (чл. 48, ал. 3). На човек се делят разходите за управление и поддържане (чл. 51, ал. 1).
• ❌ „Общи части са само изброените в закона." Изброяването в чл. 38 ЗС завършва с обща формула: обща част е всичко, което по естество или предназначение служи за общо ползване.
• ❌ „Ще си поделим тавана/двора." Общите части не подлежат на делба (чл. 38, ал. 3 ЗС) — изключение е възможно само за общи части по предназначение и само със съгласието на всички собственици.

Източници

• Закон за собствеността, чл. 38 (общи части, забрана за делба): caselaw.bg · 290caselaw.com
• ЗУЕС, чл. 51 (разходи за управление и поддържане): caselaw.bg
• Общите части в етажната собственост — обяснение: pravatami.bg
• Имат ли право ниските етажи да не плащат за асансьор: standartnews.com
• Закон за управление на етажната собственост — официална страница, МРРБ: mrrb.bg

Актуално към юли 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС и ЗС.