Общо събрание на собствениците: свикване, кворум и решения

Общото събрание е върховният орган на етажната собственост — мястото, където собствениците вземат решенията за сградата. Тази статия обяснява кой може да го свика, в какви срокове, какъв кворум е нужен, за да е законно, и какво мнозинство изисква всеки вид решение.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Правилата по-долу отразяват ЗУЕС след измененията, обнародвани в Държавен вестник, бр. 82 от 29.09.2023 г. Много онлайн публикации все още показват старите стойности — вижте раздела „Чести грешки". За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Кой може да свика общо събрание

Съгласно чл. 12 ЗУЕС, общото събрание се свиква:

• най-малко веднъж годишно — от управителния съвет (управителя) или контролния съвет (контрольора);
• по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20% идеални части от общите части на сградата;
• от всеки собственик или ползвател — в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.

Как работи искането на 20%: То се отправя първо до управителя, който трябва да свика събранието в определения от закона срок (10 дни). Ако той бездейства, собствениците могат сами да свикат събранието.

Поканата: място и срокове

Според чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез писмена покана, която:

• е подписана от лицата, които свикват събранието;
• се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата;
• се поставя не по-късно от 7 дни преди датата на събранието;
• а в неотложни случаи — не по-късно от 24 часа преди събранието.

Денят на поставяне на поканата се удостоверява (например с протокол/снимка), за да е ясно, че срокът е спазен.

Ново след измененията: поканата включва и електронен адрес на управителния съвет (управителя), който задължително се вписва в регистъра (чл. 13 след изменението от 2023 г.).

Представляване с пълномощно

Ако не можете да присъствате, може да упълномощите някого да гласува от ваше име. Съгласно чл. 14 ЗУЕС:

• може да упълномощите пълнолетен член на домакинството си (вписан в книгата на етажната собственост) или друг собственик (ал. 1);
• може да упълномощите и друго лице извън този кръг — но тогава е нужно писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа (или адвокат с писмено пълномощно) (ал. 3);
• едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели (ал. 4);
• участието на пълномощника се отбелязва в протокола, а копие от пълномощното се прилага към него (ал. 5).

Чест капан: ограничението „най-много трима" е по ал. 4, а не по ал. 1. Гласове, подадени от пълномощник за четирима или повече, са недействителни (потвърдено и от съдебната практика).

Кворум за провеждане — важна промяна от 2023 г.

„Кворум" означава какъв дял идеални части трябва да са представени, за да може събранието законно да заседава. След изменението на чл. 15 ЗУЕС (ДВ бр. 82/29.09.2023 г.) праговете са:

При отлагане събранието се провежда по предварително обявения дневен ред — не може да се добавят нови точки.

Внимание: До септември 2023 г. праговете бяха 67% и 33%. Множество сайтове, кеширани страници и дори общински ЧЗВ все още показват старите числа. Актуалните стойности са 51% / 26%.

Има и специален случай: ако един собственик държи над 51% от идеалните части, за провеждане се изисква кворум от 75% (чл. 15, ал. 4) — за да не може мнозинственият собственик сам да определя решенията.

Какво мнозинство е нужно за решение

Кворумът отваря събранието; мнозинството определя дали едно решение е прието. Общото правило по чл. 17, ал. 3 ЗУЕС:

Решенията се приемат с мнозинство повече от 50% от представените идеални части.

За определени по-сериозни въпроси законът изисква завишени мнозинства:

Чест капан: основен ремонт/обновяване изисква 67%, а не 51%. Решения, взети с по-малко мнозинство по такива въпроси, могат да бъдат оспорени.

Неприсъствено гласуване

С измененията от 2023 г. е въведено и неприсъствено гласуване — нов чл. 17а ЗУЕС. То позволява на собственик да гласува, без да присъства физически, но само за определени видове решения (по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 и чл. 33, ал. 2).

Как работи:

• гласува се в 7-дневен срок след провеждането на общото събрание;
• чрез собственоръчно подписана декларация на хартия, подадена пред управителния съвет (управителя), или по електронен път с електронен подпис;
• декларацията посочва датата на събранието, трите имена, идеалните части, обекта и начина на гласуване (за/против/въздържал се).

Допуска се и хибридно провеждане (присъствено + онлайн) по чл. 16.

Бележка: това е нова уредба (2023–2024 г.); пълната ѝ практическа приложимост е свързана с информационната система по чл. 47а (в сила от 31.12.2024 г.).

Протокол на събранието

След събранието се съставя протокол. Съгласно чл. 16, ал. 6 ЗУЕС (изм. ДВ бр. 82/2023, в сила от 31.12.2023 г.):

• протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието;
• подписва се от председателстващия събранието и протоколчика;
• отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него;
• протоколът отразява начина на гласуване по решенията — както на присъстващите, така и на гласувалите неприсъствено.

Оспорване на решения

Собственик, който смята, че решение на общото събрание е незаконосъобразно, може да поиска неговата отмяна по съдебен ред. Съгласно чл. 40 ЗУЕС:

• молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост;
• в 30-дневен срок от получаването на решението (по реда на обявяването му — чл. 16, ал. 7);
• право да оспорва има всеки собственик (чл. 40, ал. 1);
• подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго (ал. 3).

Внимание — срокът е преклузивен. 30-дневният срок не спира и не се удължава; пропуснете ли го, решението става неоспоримо. Затова, ако обмисляте оспорване, действайте без отлагане и потърсете юрист. Право на оспорване по този ред имат собствениците на обекти в етажната собственост.

Често задавани въпроси

Колко често трябва да се провежда общо събрание? Поне веднъж годишно. Ако е изминала повече от една година, всеки собственик може да свика събрание.

Какъв е минималният дял за свикване по искане на собствениците? Най-малко 20% идеални части.

Колко предварително трябва да е обявена поканата? Не по-късно от 7 дни преди събранието (или 24 часа при неотложност).

Какъв кворум е нужен, за да започне събранието? 51% идеални части; ако няма, след 1 час — 26%; ако и тогава няма — на следващия ден събранието е законно с присъстващите.

С какво мнозинство се взема обикновено решение? С повече от 50% от представените идеални части.

Чести грешки и заблуди

• ❌ „Кворумът е 67%." Остаряло. След 29.09.2023 г. кворумът за провеждане е 51% (после 26%).
• ❌ „След отлагане трябват 33%." Вече е 26%.
• ❌ „Основен ремонт се решава с обикновено мнозинство." Не — изисква се 67%.
• ❌ „Гласува се с брой апартаменти." Гласува се с идеални части, а не „един апартамент — един глас".
• ❌ „Поканата може да се връчва само лично." Законът изисква поставяне на видно и общодостъпно място на входа; това е валидният способ за обявяване.

Източници

• Закон за управление на етажната собственост — официален текст, МРРБ: mrrb.bg
• ЗУЕС, чл. 12 (свикване): caselaw.bg · чл. 13 (покана): caselaw.bg · чл. 14 (пълномощно): caselaw.bg · чл. 15 (кворум): caselaw.bg · чл. 16 (протокол): caselaw.bg · чл. 17 (мнозинства): caselaw.bg · чл. 17а (неприсъствено гласуване): caselaw.bg · чл. 40 (оспорване): caselaw.bg
• Консолидиран текст на ЗУЕС (чл. 16, 40): lex.bg
• Изменения на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. (протокол, покана, дати на влизане в сила): Държавен вестник
• Общо събрание — свикване, провеждане, гласуване (по измененията 2023–2024): notariatus.com
• чл. 40 ЗУЕС (оспорване на решения) и съдебна практика: 290caselaw.com

Актуално към юни 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС.