Форми на управление на етажната собственост: Общо събрание и Сдружение на собствениците

Когато няколко самостоятелни обекта (апартаменти, ателиета, гаражи) се намират в една сграда, законът ги обединява в режим на етажна собственост. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предвижда две форми на управление — чрез Общо събрание на собствениците и чрез Сдружение на собствениците. Тази статия обяснява разликата, кога се избира всяка форма, как се учредява сдружение и как се вписва в общината.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. ЗУЕС се изменя често — последните големи промени са обнародвани в Държавен вестник, бр. 82 от 29.09.2023 г. За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст на закона.

Двете форми накратко

	Общо събрание на собствениците	Сдружение на собствениците
Юридическо лице	Не	Да (чл. 25 ЗУЕС)
За какво служи	Текущо управление и поддръжка на сградата	Усвояване на външно финансиране за основен ремонт/обновяване
Учредяване	Не се „учредява" — съществува по закон за всяка сграда	Учредително събрание + споразумение
Регистрация	Вписване в книга на собствениците и в общинския регистър на сградата	Вписване в публичен регистър на общината и в БУЛСТАТ
Банкова сметка по програми	Затруднено	Възможно (има собствен идентификатор)

Всяка етажна собственост по подразбиране се управлява чрез Общо събрание. Сдружението е допълнителна, доброволна форма, която собствениците могат да създадат, когато искат да кандидатстват за финансиране.

Управление чрез Общо събрание

Това е основната форма. Органите на управление са:

Общо събрание — върховният орган, който взема решенията;
Управителен съвет (управител) — изпълнява решенията и управлява текущо;
по избор — Контролен съвет (контрольор), който следи дейността.

При тази форма етажната собственост няма самостоятелно юридическо лице. Тя е напълно достатъчна за ежедневното управление — събиране на вноски, поддръжка на общите части, ред в сградата. Подробно за свикването и провеждането на Общото събрание вижте отделната статия Общо събрание на собствениците.

Сдружение на собствениците — какво е и кога е нужно

Съгласно чл. 25, ал. 1 ЗУЕС, собствениците могат да учредят сдружение

„за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел основен ремонт и/или основно обновяване".

Сдружението е юридическо лице, създадено по реда на ЗУЕС. Това е ключовата разлика: за разлика от обикновеното управление чрез Общо събрание, сдружението има собствена правосубектност, която му позволява да сключва договори, да открива банкова сметка и да кандидатства по програми за саниране и обновяване.

Кога ви трябва сдружение? На практика — когато сградата иска да участва в програма за енергийна ефективност или друго финансиране, което изисква получателят да е юридическо лице. За обикновена поддръжка сдружение не е необходимо.

Как се учредява сдружение

Свиква се учредително събрание на собствениците.
Кворум за учредяване: учредителното събрание се провежда при присъствие на собственици, представляващи не по-малко от 67% идеални части от общите части на етажната собственост.
Приема се споразумение за създаване на сдружението и се избират органи на управление (управителен съвет/управител).
Съставя се протокол от учредителното събрание.

Не бъркайте двата прага! 67% е кворумът за учредяване на сдружение. Кворумът за провеждане на обикновено Общо събрание е друг — 51% (чл. 15 ЗУЕС след изменението от 2023 г.). Двете числа лесно се смесват.

Регистрация в общината и в БУЛСТАТ

Сдружението придобива качеството си на юридическо лице след вписване. Регистрацията е двойна:

Публичен регистър на общината. Председателят на управителния съвет (управителят) в 14-дневен срок от провеждането на учредителното събрание внася в съответната общинска администрация заявление за вписване (по реда на чл. 29, ал. 1 ЗУЕС). Общината издава удостоверение за регистрация на сдружението.
Регистър БУЛСТАТ (Агенция по вписванията). След получаване на удостоверението от общината, в 7-дневен срок се подава заявление за вписване в БУЛСТАТ.

Бележка за номерацията: С измененията от 2024 г. (в сила от 31.12.2024 г.) част от регистрационната материя е пренаредена — удостоверението за регистрация днес се издава по чл. 47д, ал. 8 ЗУЕС. По-стари публикации, които цитират само „чл. 29", не са непременно грешни, а отразяват предишната номерация. Винаги сверявайте с консолидирания текст.

Какви документи са нужни за общинската регистрация

Към заявлението обикновено се прилагат (чл. 29, ал. 2 ЗУЕС):

заявление по образец;
списък на собствениците, участващи в сдружението, с трите имена и адреса в етажната собственост;
копие от протокола на учредителното събрание, заверено от председателя на управителния съвет (управителя) с „Вярно с оригинала";
копие от приетото споразумение, също заверено от председателя/управителя;
нотариално заверени образци (спесимени) от подписите на лицата, представляващи сдружението.

Практическа подробност: копията на протокола и споразумението се заверяват от самия председател/управител, докато нотариална заверка се изисква конкретно за спесимените на подписите.

Общо събрание или Сдружение — как да изберем

Само Общо събрание — достатъчно за всекидневното управление: поддръжка, вноски, ред. Без допълнителна бюрокрация.
Сдружение (в допълнение) — когато сградата иска да кандидатства за външно финансиране за основен ремонт/обновяване и програмата изисква юридическо лице.

Двете форми не се изключват: сдружението се създава за конкретната цел (финансиране), а текущото управление продължава да минава през органите на етажната собственост.

Често задавани въпроси

Длъжни ли сме да създадем сдружение? Не. Сдружението е доброволно и е нужно основно за усвояване на средства по програми. Без такава цел е достатъчно управлението чрез Общо събрание.

Сдружението поема ли управлението на сградата? Не автоматично. То се създава за определената по чл. 25 цел (финансиране на основен ремонт/обновяване); текущото управление остава при органите на етажната собственост.

Какъв кворум е нужен, за да учредим сдружение? Не по-малко от 67% идеални части, присъстващи на учредителното събрание.

Къде се регистрира сдружението? В публичния регистър на общината (по местонахождение на сградата) и в БУЛСТАТ.

Чести грешки и заблуди

❌ „67% е кворумът за всяко Общо събрание." Не — 67% е за учредяване на сдружение. За обикновено Общо събрание кворумът е 51% (чл. 15).
❌ „Трябва съгласие на всички собственици, за да се учреди сдружение." Не се изисква единодушие — необходим е кворум от 67% идеални части на учредителното събрание.
❌ „Сдружението и етажната собственост са едно и също." Не. Етажната собственост съществува по закон; сдружението е отделно, доброволно юридическо лице.
❌ „Достатъчна е регистрация само в общината." За пълноценно юридическо лице е нужно и вписване в БУЛСТАТ.

Източници

Закон за управление на етажната собственост — официален текст, Министерство на регионалното развитие и благоустройството: mrrb.bg
ЗУЕС, чл. 25 (учредяване на сдружение): caselaw.bg
Изменения на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г.: Държавен вестник
Процедура за създаване на сдружение на собствениците (общинска информация): Община Бургас
Управление на етажната собственост чрез сдружение — правен анализ: trudipravo.bg

Актуално към юни 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС.