Домоуправител: избор, права, възнаграждение и смяна

„Домоуправител" е разговорната дума за управителния орган на етажната собственост. Тази статия обяснява кой управлява сградата според ЗУЕС, как се избира и сменя управителят, има ли право на възнаграждение и какво носят последните изменения на закона.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа на ЗУЕС е ДВ бр. 82/29.09.2023 (с части в сила до 31.12.2024); последвана от технически изменения (ДВ бр. 81/2024 и ДВ бр. 49/2025). За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Управител или управителен съвет

Съгласно чл. 19 ЗУЕС, изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет (управител). Това означава, че законът допуска две форми:

едноличен управител — едно лице („домоуправителят" в ежедневния език);
управителен съвет — колективен орган, който се състои от нечетен брой членове, не по-малко от трима (чл. 19, ал. 3).

Изпълнителният орган изпълнява решенията на общото събрание и управлява текущо сградата. Той не е „шеф" на собствениците — върховният орган е Общото събрание.

Задължения и правомощия

Правомощията и задълженията на управителния съвет (управителя) са изброени в чл. 23 ЗУЕС. Накратко, управителят:

организира изпълнението на решенията на общото събрание (ал. 1, т. 1) и следи за спазването на вътрешния ред (т. 2);
съхранява документацията — протоколната книга, плановете на сградата, кореспонденцията, техническия паспорт (когато има такъв) и книгата за приходите и разходите (т. 3);
изготвя годишния бюджет за управление и поддръжка и годишния план за ремонти, както и отчети за изпълнението им (т. 4);
представлява етажната собственост пред органите на местната власт и пред други лица (т. 5);
създава, съхранява и поддържа книгата на етажната собственост по чл. 7 (т. 6);
при поискване издава на собственик документ за наличие или липса на задължения (т. 12).

Управителят се отчита ежегодно и в края на мандата си с доклад пред общото събрание (чл. 23, ал. 2), а председателят представлява собствениците и пред съда по искове, свързани с общите части (ал. 4).

Ново след измененията от 2023 г.: управителят публикува ежемесечен отчет за приходите и разходите на видно място на входа (чл. 23, ал. 1, т. 3а) и свиква общо събрание за избор на нов управител не по-късно от 7 дни преди изтичане на мандата (т. 12а).

Терминологична бележка: законовият термин е „книга на етажната собственост" (по чл. 7), а не „книга на собствениците".

Как се избира управителят

Управителят (управителният съвет) се избира от общото събрание на собствениците. Какво мнозинство е нужно за валидно решение е разгледано в статията за Общото събрание — по общото правило решенията се вземат с повече от 50% от представените идеални части.

Мандат: управителният съвет (управителят) се избира за срок до две години (чл. 19, ал. 2). Договори за по-дълъг срок се считат за сключени за две години. По правилата след изменението общото събрание трябва да избере нов управител в срок до три месеца преди изтичане на договора (чл. 19, ал. 9), за да няма период без управление.

Възнаграждение

Управителят може да получава възнаграждение — това не е автоматично право, а въпрос на решение. Съгласно чл. 19, ал. 7 ЗУЕС (в редакцията след изменението), размерът на възнаграждението се определя с решение на общото събрание.

С други думи: дали и колко да се плаща на управителя решават собствениците на общо събрание. Много сгради нямат платен управител — длъжността се изпълнява от собственик на доброволни начала.

Смяна и освобождаване на управител

Изборът и освобождаването на управителя са в изричната компетентност на общото събрание: съгласно чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС общото събрание „избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер". На практика смяна се прави, когато:

изтича мандатът (избира се нов до 3 месеца преди края);
собствениците са недоволни от работата му и свикат събрание с такава точка в дневния ред;
управителят сам подаде оставка.

Практичен съвет: за да е „чиста" смяната, точката за освобождаване/избор трябва изрично да е в обявения дневен ред на поканата, а решението — надлежно протоколирано.

Какво ново след измененията (в сила от 31.12.2024)

Последният пакет изменения на ЗУЕС въведе (в сила от 31 декември 2024 г.):

Професионални управители — възможност сградата да възложи управлението на външно платено лице/фирма, а не само на собственик;
Единна информационна система за етажната собственост.

Тъй като тези правила са нови и детайлите им се изясняват на практика, при въпрос за професионален управител или служебна намеса на общината сверете с актуалния текст на чл. 19 ЗУЕС и потърсете юрист.

Често задавани въпроси

Длъжен ли е управителят да е собственик? Традиционно длъжността се изпълнява от собственик, но след измененията от 31.12.2024 г. е възможно и възлагане на професионален (външен) управител.

За колко време се избира управител? За срок до две години. По-дълги договори се считат за двугодишни.

Длъжни ли сме да плащаме на управителя? Не. Възнаграждение се дължи само ако общото събрание е решило това и е определило размера му (чл. 19, ал. 7).

Колко души трябва да има управителният съвет? Нечетен брой, не по-малко от трима (чл. 19, ал. 3). Алтернативата е едноличен управител.

Чести грешки и заблуди

❌ „Управителят решава сам." Не — той изпълнява решенията на общото събрание, което е върховният орган.
❌ „Управителят винаги получава заплата." Не — само ако ОС е решило и е определило размера.
❌ „Мандатът може да е 5 години, ако така е в договора." Не — договори за по-дълъг срок се считат за двугодишни.

Източници

Закон за управление на етажната собственост — официален текст (PDF), МРРБ: mrrb.bg
ЗУЕС, чл. 23 (правомощия на управителя): caselaw.bg
Изменения на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. (вкл. чл. 19 — мандат, възнаграждение; чл. 23 — нови задължения; дати на влизане в сила): Държавен вестник
Правен статут на собствениците след промените в ЗУЕС: trudipravo.bg

Актуално към юни 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС.