Всички статии

Книга на етажната собственост и регистрация

Всеки вход в режим на етажна собственост е длъжен да води един основен документ — книгата на етажната собственост. От нея тръгва почти всичко: кой колко идеални части притежава, как се смята кворумът, кой на колко човека плаща таксата и до кого се изпращат поканите. След реформата от 2023 г. правилата за воденето ѝ и за регистрацията на входа се промениха съществено. Тази статия ги подрежда.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа на ЗУЕС е ДВ бр. 82/29.09.2023 (с части в сила до 31.12.2024); последвана от технически изменения (ДВ бр. 81/2024 и ДВ бр. 49/2025). За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

„Книга на собствениците" или „книга на етажната собственост"?

В ежедневието документът се нарича „книга на собствениците", а понякога — погрешно — „домова книга". Точното законово наименование обаче е „книга на етажната собственост" (чл. 7 ЗУЕС). „Книга на собствениците" е първоначалното название от 2009 г., изменено с ДВ бр. 57/2011; „домова книга" не е законов термин и не се среща в закона.

Практическа последица: там, където вече се води стара „книга на собствениците", не е нужно да се създава нова книга — старата продължава да важи (преходна разпоредба към ДВ 57/2011).

Кой води книгата и в какъв вид

Книга на етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост (чл. 7, ал. 1). Води я органът на управление — управителният съвет или управителят (чл. 23, ал. 1, т. 6).

От 31.12.2023 г. (ДВ бр. 82/2023) книгата може да бъде в хартиен или в електронен вид (като електронен документ) — вече не е задължителна тетрадка на хартия.

Образецът на книгата се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 7, ал. 7). Актуалният „Образец на Книга на етажната собственост" е публикуван на сайта на МРРБ (с отделна партида за всеки самостоятелен обект).

⚠️ В интернет още циркулират стари образци отпреди 2023 г. без новите полета (електронна поща, домашни животни). Ползвайте образеца от mrrb.bg.

Как се вписват данните: декларация вместо самовписване

Ключова промяна от реформата: собственикът вече не вписва сам данните си в книгата. Вместо това той подава декларация, а председателят на управителния съвет (управителят) вписва данните от нея (чл. 7, ал. 8).

Срок за подаване на декларация (чл. 7, ал. 3) — 15 дни от настъпване на съответното обстоятелство:

  • придобиване на собственост или вещно право на ползване върху обект;
  • отдаване на обекта под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на трети лица;
  • промяна в данните за времето на непребиваване или за обитателите.

Декларацията може да се предаде на хартия лично на управителя или да се изпрати на неговия електронен адрес. Декларирането е задължение на собственика или ползвателя (чл. 7, ал. 3) — самите наематели/обитатели нямат отделно задължение да подават декларация; данните за тях подава собственикът.

Какво съдържа книгата (чл. 7, ал. 2)

Книгата съдържа седем групи данни за всеки самостоятелен обект:

#Данни
1Обектът — предназначение и застроена площ
2Идеалните части от общите части (в проценти)
3Трите имена на собственика/ползвателя (за фирми — наименование и БУЛСТАТ/ЕИК) и електронна поща за уведомяване, ако има такава
4Трите имена на членовете на домакинството
5Времето, през което лицата не ползват обекта
6Обитателите, пребиваващи на самостоятелно правно основание повече от 30 дни — с дата на вписване и отписване
7Уговорените между собственика и ползвателя права и задължения по управлението на общите части

В отделно поле се вписват и домашните животни, извеждани на обществени места, а за кучетата — номерът на ветеринарномедицинския паспорт (чл. 7, ал. 6).

ЕГН не се вписва — то не е сред изискуемите данни.

За какво служат тези данни: идеалните части (т. 2) определят кворума и мнозинствата на общото събрание; броят на живущите (т. 4) — таксата за управление на човек (чл. 51); електронната поща (т. 3) — връчването на покани и уведомления.

Кой има достъп до книгата (чл. 7, ал. 4)

Достъп до данните имат:

  • управителният съвет (управителят) и контролният съвет (контрольорът);
  • всеки собственик — само до собствените си данни;
  • органите на МВР, МРРБ, общинската/районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните.

Достъпът е при спазване на изискванията за защита на личните данни — книгата не е публичен документ и не се предоставя свободно на трети лица.

Санкция при неподаване на декларация

Собственик или ползвател, който не изпълни задължението си да подаде декларация по чл. 7, ал. 3, се наказва (чл. 55, ал. 3 ЗУЕС, нова с ДВ 82/2023):

  • глоба от 50 до 250 лв. — за физическо лице;
  • имуществена санкция от 100 до 500 лв. — за юридическо лице.

Санкцията важи за собственик и ползвател — не и за обитател (наемател). Установяването и налагането минават по общия ред: констативен протокол на управителния съвет, акт от общинската администрация и наказателно постановление от кмета (чл. 57 ЗУЕС). Домоуправителят сам не налага глоби.

Регистрация на входа и сдружението

Регистрацията е отделна от книгата. Тук реформата предизвика много объркване, защото старите общински регистри по чл. 44–47 ЗУЕС бяха отменени от 31.12.2024 г. (ДВ 82/2023) и заменени с централизирана Единна информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) към МРРБ (чл. 47а–47е).

Какво важи на практика:

  • Регистрацията пак минава през общината. Управителят/председателят подава заявление в общинската или районната администрация. МРРБ поддържа централизирания регистър (чл. 47а), но самото удостоверение за регистрация издава общината (чл. 47д) — не се подава директно в МРРБ и МРРБ не издава удостоверения.
  • При сдружение на собствениците — председателят подава заявление в общината в 14-дневен срок от учредителното събрание; след регистрацията сдружението се вписва и в регистър БУЛСТАТ (чл. 25, ал. 5) — това остава задължително.
  • Общината определя и идентификационен код на етажната собственост (чл. 47е; редът — Наредба № РД-02-20-1/2026).

⏳ Практическа бележка (2026): централизираната система заработи със закъснение. Подзаконовата Наредба № РД-02-20-1 от 05.02.2026 г. (ДВ бр. 20/20.02.2026) урежда воденето на ЕИСЕС, но пълната електронна платформа все още се внедрява. Затова регистрацията продължава да се извършва чрез общината. Точните срокове проверявайте в общинската администрация и в актуалната наредба.

Подробно за самата реформа и сроковете — в статията Последни изменения в ЗУЕС.

Често задавани въпроси

Задължителна ли е книгата на етажната собственост? Да — тя се създава и води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост (чл. 7, ал. 1). Може да е на хартия или електронна.

Трябва ли да си пиша сам данните в книгата? Не. Подавате декларация (в 15-дневен срок), а управителят вписва данните в книгата (чл. 7, ал. 3 и 8).

Наемателят подава ли декларация? Не — данните за наемателя (обитател) подава собственикът. Обитателите вече нямат отделно задължение за деклариране.

Вписва ли се ЕГН? Не. Изискуемите данни са изброени в чл. 7, ал. 2 и ЕГН не е сред тях.

Публична ли е книгата — може ли всеки съсед да види моите данни? Не. Собственикът има достъп само до собствените си данни; пълен достъп имат само органите на управление и изброените институции (чл. 7, ал. 4), при защита на личните данни.

Отмениха ли регистрацията на входа с промените в ЗУЕС? Не. Отменени са старите общински регистри по чл. 44–47, но регистрацията продължава — през общината, която подава данните към централизирания регистър на МРРБ.

Чести грешки и заблуди

  • ❌ „Документът се казва домова книга." Не — законовото наименование е „книга на етажната собственост" (чл. 7). „Домова книга" не е законов термин.
  • ❌ „Всеки собственик сам се вписва в книгата." След 2023 г. собственикът подава декларация, а управителят вписва данните.
  • ❌ „В книгата се вписва ЕГН на всички." Не — ЕГН не е сред данните по чл. 7, ал. 2.
  • ❌ „Книгата е публична." Не — достъпът е ограничен (чл. 7, ал. 4) и се спазва защитата на личните данни.
  • ❌ „Регистрацията вече е онлайн в МРРБ." Към 2026 г. регистрацията минава през общината; централизираната система още се внедрява.

Източници

Актуално към юли 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС и приложимата наредба.