Всички статии

Правилник за вътрешния ред: шум, тишина и санкции

Кога може да се пробива с бормашина? Трябва ли кучето да е на повод във входа? Кой може да глоби шумния съсед? Отговорите на тези въпроси минават през един документ — правилника за вътрешния ред на етажната собственост. Тази статия обяснява кой го приема, какво урежда и какво следва при нарушение.

Важно: Материалът е с обща информационна цел и не представлява правен съвет. Основната реформа на ЗУЕС е ДВ бр. 82/29.09.2023 (с части в сила до 31.12.2024); последвана от технически изменения (ДВ бр. 81/2024 и ДВ бр. 49/2025). За конкретен случай се консултирайте с юрист и сверете с актуалния текст.

Какво е правилникът и кой го приема

Правилникът за вътрешния ред е вътрешният „закон" на входа — той конкретизира правилата за съвместно живеене в сградата. Основанието му е в чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС: общото събрание „приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред".

  • Кой го приема: само общото събрание на собствениците (или на сдружението). Управителят не може еднолично да въвежда или променя правила.
  • С какво мнозинство: правилникът не е сред решенията със специално мнозинство по чл. 17, ал. 2 — затова важи общото правило на чл. 17, ал. 3: повече от 50% от представените на събранието идеални части.
  • За кого важи: за всички в сградата — собственици, ползватели и обитатели (вкл. наематели и членове на домакинствата). Спазването на решенията на общото събрание и на вътрешния ред е сред задълженията по чл. 6 ЗУЕС, които се отнасят и за трите роли — подробно в Собственици и наематели.

Примерният правилник на МРРБ

Не е нужно всеки вход да измисля правилата от нулата. По силата на чл. 11, ал. 5 ЗУЕС министърът на регионалното развитие и благоустройството издава примерен правилник за вътрешния ред — официален образец, публикуван на сайта на МРРБ. Общото събрание може да го приеме както е, или да го допълни според нуждите на сградата (напр. правила за домашни любимци, паркиране в двора, ползване на общите части).

Часовете за тишина

Примерният правилник забранява шум, силен говор, използване на озвучителни системи и извършване на производствени и ремонтни дейности, които нарушават спокойствието на останалите, в часовете:

ПериодЧасове
Нощем22:00 – 08:00
Следобедна почивка14:00 – 16:00

Изключения (напр. неотложен ремонт) се допускат само с разрешение на председателя на управителния съвет (управителя).

Две уточнения:

  • Общинските наредби за обществения ред в много общини (напр. Столична) предвиждат същите или сходни часове за тишина в жилищните сгради — те действат независимо от правилника на входа и се прилагат от общинските органи. Конкретните часове и санкции варират по общини — проверете наредбата на вашата.
  • Законът за защита от шума в околната среда (чл. 16а) добавя отделни забрани — напр. зареждането на търговски обекти в жилищни сгради е забранено от 23:00 до 08:00 ч.

Тоест дори входът да няма приет правилник, тишината в посочените часове обикновено е защитена от общинската наредба.

Санкции при нарушение

Кой не може да глобява: домоуправителят и общото събрание нямат право да налагат глоби — санкционирането е административнонаказателна процедура с участие на общината.

Какво предвижда законът (чл. 55 ЗУЕС): който наруши правилата за вътрешния ред и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, се наказва с:

  • глоба от 50 до 150 лв. — за физическо лице;
  • имуществена санкция от 200 до 500 лв. — за юридическо лице.

За неизпълнение на други задължения по закона (напр. решение на общото събрание) е предвидена отделна, по-ниска глоба (20–100 лв. за физически лица).

Как протича процедурата (чл. 57 ЗУЕС):

  1. Нарушението се констатира с протокол, съставен от управителния съвет, а когато такъв няма — от управителя и двама собственици, или от трима собственици.
  2. Въз основа на протокола се съставя акт за установяване на административно нарушение.
  3. Наказателното постановление се издава от кмета на общината или района (или оправомощено от него длъжностно лице).
  4. Обжалването е по общия ред на ЗАНН.

Крайната мярка: при систематическо нарушаване на правилника или решенията на общото събрание е възможно и изваждане от сградата по чл. 45 от Закона за собствеността — след писмено предупреждение и решение на ОС със 75% мнозинство, за срок до 3 години. Подробно — в Собственици и наематели.

Често задавани въпроси

Задължително ли е входът да има правилник за вътрешния ред? Приемането му е правомощие на общото събрание (чл. 11, ал. 1, т. 1). На практика много входове ползват примерния правилник на МРРБ — а часовете за тишина обикновено са защитени и от общинската наредба, дори без приет правилник.

Може ли домоуправителят да ми наложи глоба? Не. Управителят (или УС) само констатира нарушението с протокол. Глобата се налага с наказателно постановление от кмета на общината или района (чл. 57 ЗУЕС).

Важи ли правилникът за наемателите? Да. Задълженията за спазване на вътрешния ред важат за собственици, ползватели и обитатели — наемателят е „обитател" по смисъла на ЗУЕС.

Кога може да се правят шумни ремонти? Извън часовете за тишина (22:00–08:00 и 14:00–16:00 по примерния правилник). За неотложни случаи — с разрешение на управителя. Проверете и общинската наредба — тя може да предвижда допълнителни ограничения (напр. в почивни дни).

Може ли правилникът да забрани домашни любимци? Правилникът урежда реда за отглеждане и разхождане в общите части (напр. на повод, почистване). Пълна забрана на отглеждането в собствения обект е спорна — тя засяга правото на собственост и излиза извън предмета на вътрешния ред. За конкретен казус се консултирайте с юрист.

Чести грешки и заблуди

  • ❌ „Домоуправителят ми написа глоба." Управителят не налага глоби — той съставя протокол, а наказателното постановление издава кметът (чл. 57 ЗУЕС).
  • ❌ „Ние сме наематели, правилникът не ни засяга." Засяга ви — вътрешният ред обвързва и обитателите.
  • ❌ „Управителят промени правилника." Само общото събрание приема, изменя и допълва правилника (чл. 11, ал. 1, т. 1) — с обикновено мнозинство от представените идеални части.
  • ❌ „Няма правилник, значи мога да шумя когато си искам." Общинските наредби за обществения ред защитават тишината независимо от това дали входът е приел правилник.

Източници

Актуално към юли 2026 г. Преди да предприемете правни действия, сверете с актуалния текст на ЗУЕС и общинската наредба.